SITE ENGINEERING EXPERIENCE

STRATEGI KONTRAK
Pihak-pihak terlibat dalam kontrak binaan
• Majikan

• Kumpulan reka bentuk
- Arkitek
- Jurutera Stuktur dan Sivil
- Jurutera Mekanikal dan Elektrikal
- Juruukur Bahan
- Arkitek Dalaman
- Arkitek Lanskap
- Pengurus Projek
- Dan lain-lain seumpamanya.

• Kumpulan Pembinaan
- Kontraktor
- Sub-Kontraktor dan Pembekal
- Sub-Kontraktor dan Pembekal Dinamakan
- Kerani Tapak
- Dan lain-lain seumpamanya.

ATUR CARA KONTRAK

Atur cara kontrak bagi perlaksanaan sesuatu projek adalah kaitan penglibatan antara pihak-pihak dalam projek binaan. Rangkaian penglibatan mereka menentukan peranan, fungsi, hubungan kontrak dan kewajipan setiap pihak. Antara factor-faktor yang perlu dipertimbangkan semasa memilih kaedah atau atur cara tertentu : ruang lingkup kerja, keadaan tapak, tahap teknologi pembinaan, tempoh projek, kemudahan sumber tenaga mahir dan bahan, keadaan ekonomi, kedudukan kewangan majikan, sama ada majikan atau kontraktor yang lebih bersedia menanggung risiko-risiko tertentu.
Perbezaan utama antara jenis-jenis atur cara kontrak boleh digolongkan mengikut :

a) Cara kontraktor menerima bayaran – secara harga tetap atau bayar ganti kos.
b) Takat obligasi kontraktor di dalam sesuatu kontrak – membina sahaja atau membina dan mereka bentuk sekali, atau hanya mengurus pembinaan sahaja.

Suatu jenis atur cara kontrak tidak semestinya tersendiri, ia mungkin terdiri dari gabungan cirri-ciri lebih dari satu jenis prinsip atur cara kontrak. Sebagai contoh, mungkin terdapat kontrak jumlah pukal yang menggunakan atur cara kontrak tradisional ; atau atur cara reka bentuk dan bina.

Dengan perkembangan semasa industry binaan, timbul kepelbagaian atur cara yang khusus untuk sesuatu projek, yang berdasarkan prinsip-prinsip jenis-jenis utama yang disebut di atas. Contoh-contoh tersebut termasuk atur cara ‘Turnkey‘ dan ‘Build-Operate-Transfer’.

Cara Kontraktor Menerima Bayaran

Harga kontrak ialah amaun yang dipersetuju oleh majikan untuk dibayar kepada kontraktor bagi perlaksanaan kerja. Harga kontrak ini dinyatakan dalam dokumen kontrak.

Cara Kontraktor menerima bayaran secara :

a) Harga tetap, dalam bentuk
o Jumlah pukal, mengguna senarai bahan atau lukisan dan spesifikasi.
o Pengukuran, mengguna jadual kadar harga.
b) Bayar ganti kos, dalam bentuk
o Kos sebenar ditambah peratusan.
o Kos sebenar ditambah yuran tetap.
o Kos sasaran.

Kontrak Harga Tetap

Dalam kontrak harga tetap kontraktor menyebut harga bagi keseluruhan kerja dan harga ini tidak mengambil kira turun-naik harga ( bahan atau buruh ) semasa tempoh perlaksanaan. Jika terdapat peruntukan bagi turun-naik harga, ia disebut sebagai kontrak berserta harga turun-naik. Jumlah harga kontrak didapati dari anggaran yang telah diberi oleh kontraktor dan ini dinyatakan di dalam dokumen perjanjian. Majikan akan membayar kontraktor harga kontrak tersebut, sama ada ianya adalah kos sebenar yang akan ditanggung oleh kontraktor atau tidak. Maka, apa-apa perbelanjaan terlebih menjadi kerugian kepada kontraktor – risiko ditanggung oleh kontraktor.

Kontrak harga tetap boleh diberi secara :

• Jumlah pukal, mengguna Senarai Bahan atau Lukisan dan Spesifikasi.
• Pengukuran, mengguna jadual kadar harga harga yang telah dipersetuju.

Jumlah Pukal

Dalam kontrak jumlah pukal, harga kontrak telah ditetapkan bagi kerja yang akan dilaksanakan dan ianya dimasukkan ke dalam perjanjian. Kebanyakan kontrak binaan adalah jenis kontrak jumlah pukal walaupun mungkin terdapat peruntukan bagi turun-naik harga dan perubahan kerja.

Penggunaan kontrak jumlah pukal yang mengguna dokumen-dokumen bergantung kepada kecukupan maklumat yang ada mengenai ruang lingkup kerja pada masa memanggil tender atau memasuki kontrak. Dokumen seperti senarai bahan dan lukisan dan spesifikasi lazimnya diguna di mana tahap kerja dapat dipasti dengan tepat dan dokumen-dokumen dapat disiapkan dalam masa-masa tersebut.

• Bagi atur cara mengguna senarai bahan, kuantiti yang terukur menjadi sebahagian bari kontrak dan dianggap sebagai ukuran tepat kerja-kerja yang hendak dilaksanakan. Melalui cara ini kontraktor dapat mengetahui dengan lebih tepat skop kerjanya.

Kebiasaan borong kontrak binaan memperuntukkan supaya segala kesilapan dalam pengukuran kuantiti yang dijumpai semasa perlaksanaan kontrak hendaklah dibetulkan oleh arkitek/penyelia, bagi pihak majikan, dan kontraktor berhak menuntut kos yang telah diselaraskan itu. Kadar harga yang diletakkan oleh kontraktor bagi setiap item kerja terukur menjadi asas pengiraan jumlah harga kontrak.

( Rujuk kes : Bryant & Son Ltd lwn Birmingham Hospital Saturday Fund 1938 )

• Dalam atur cara mengguna lukisan dan spesifikasi, segala bahagian kerja yang penting dan jelas perlu untuk sesuatu bangunan disifatkan tersedia masuk dalam ruang lingkup obligasi kontraktor dalam melaksanakan dan menyiapkan kerja.

Jika sesuatu butir kerja tertinggal atau tidak ditunjuk di dalam dokumen tetapi ianya adalah jelas penting dan perlu ( indispensably necessary ) , kerja tersebut tidak dianggap sebagai item tambahan, maka kontraktor tidak berhak mendapatkan bayaran tambahan bagi melaksanakannya – rujuk kes Williams lwn Fitzmaurice 1858.
Dalam kes Cheng Keng Hong lwn Govt. of Federation of Malaysia 1966 , mengenai kontrak berdasarkan lukisan dan spesifikasi, terdapat percanggahan di antara spesifikasi untuk peralatan elektrik dan lukisan susun atur pemasangan elekttrik. Diputuskan bahawa kontraktor disifatkan telah memauskan sekali harga peralatan elektrik ke dalam harga tendernya.

Dokumen jenis ini tidak mengandungi item-item kerja terukur dan harga yang disebutkan oleh kontraktor dalam jadual kadar harga digunakan untuk menghargakan kerja-kerja perubahan. Kontraktor menghargakan kerja-kerja perubahan. Kontraktor terpaksa membuat pengukurannya sendiri untuk mendapatakan anggaran.

Pengukuran

Jumlah harga kontrak ditetapkan selepas penyiapan kerja dengan mengukur dan menilai kerja berpandukan jadual kadar harga yang telah dipersetuju. Jadual kadar mungkin menyerupai senarai bahan tetapi tanpa kuantiti. Kontrak jenis ini lazimnya digunakan di mana tahap kerja tidak dapat dipastikan dengan tepat semasa memanggil tender atau memasuki kontrak.

Kontrak jenis pengukuran ini digolongkan sebagai kontrak harga tetap kerana kadar harga setiap item kerja telah ditetapkan dahulu dan dipersetuju, hanya jumlah kontrak ditentukan selepas penyelesaian kerja dan bukan pada permulaan kerja seperti jumlah pukal.

Bayar Ganti Kos
Dalam kontrak jenis bayar ganti kos, kontraktor dibayar segala perbelanjaannya dan ditambah sejumlah wang sebagai yuran.

Kontrak jenis ini lazimnya, digunakan di mana maklumat dan masa tidak mencukupi untuk penyediaan dokumen lengkap seperti senarai bahan. Kerja-kerja yang terlaksana akan diukur dan dinilaikan seperti kontrak pengukuran. Tiada perbezaan di antara kerja-kerja asal yang dijangka dan kerja-kerja perubahan yang dilaksanakan.

Kontraktor dibayar berasaskan kos sebenar kerja-kerja pembinaan, ditambah peratusan ( di atas kos sebenar ) atau yuran tetap untuk caj overhed dan keuntungan. Dalam atur cara bayar ganti kos, majikan menanggung risiko perbezaan antara harga akhir sebenar dan anggaran, sama ada penjimatan atau pembayaran kos yang lebih.

Harga kontrak didapati dengan menghitung kos buruh, bahan-bahan dan jentera, ditambah peratusan atau yuran tetap untuk caj overhed ( belanja yang diperlukan untuk pengendalian projek ) dan keuntungan. Adalah penting untuk menetapkan dari awal apa yang termasuk dalam “ kos “ kontraktor. Perhatian bahawa dalam kontrak pengukuran, harga yang disebut oleh kontraktor dan yang telah dipersetujui.

Satu cara alternatif ialah dengan mengguna kos sasaran, di mana, anggaran kos sasaran awal dibuat dan setelah kerja siap, perbezaan di antara kos sasaran dan kos sebenar diagihkan antara majikan dan kontraktor mengikut agihan yang telah dipersetujui.

Kekurangan kontrak bayar ganti kos : majikan tidak dapat mengetahui dengan pasti pada peringkat awal perbelanjaan yang akan ditanggung kelak dan kontraktor kurang insentif untuk mengawal kos. Walau bagaimanapun, kontrak yang mempunyai insenitf berpatutan boleh membawa kepada penjimatan masa dan kos.

Keadaan di mana kontrak bayar ganti kos adalah bersesuaian : skop kerja tidak dapat dipastikan, permulaan dan penyiapan kerja yang awal dikehendaki, perubahan pada reka bentuk yang banyak dijangka, kaedah atau atur cara pembinaan yang kompleks dan berinovatif di mana atur cara tradisional tidak memadai, telah wujud hubungan khas di antara majikan dan kontraktor dan objektif utama adalah kualiti dan masa pembinaan.

Takat Obligasi Kontraktor di dalam Sesuatu Kontrak

Secara am, takat penglibatan atau obligasi kontraktor di bawah sesuatu kontrak, bergantung sama ada ianya :

I. Kontrak tradisional, obligasi untuk membina sahaja.

II. Kontrak reka bentuk dan bina, obligasi untuk mereka bentuk dan membina sekali.

III. Kontrak pengurusan, obligasi untuk mengurus sahaja.
Kontrak Tradisional

Di dalam atur cara kontrak tradisional perunding reka bentuk menyediakan reka bentuk bangunan ; sememtara kontraktor hanya dikehendaki “ membina sahaja “ menurut apa yang ternyata di dalam dokumen kontrak. Jika bangunan tersebut gagal atau runtuh berpunca dari mutu kerja dan bahan-bahan yang tidak sempurna, majikan akan membawa tindakan terhadap kontraktor ; jika berpunca dari kecuaian reka bentuk, tindakan terhadap pereka bentuk. Dalam atur cara ini, tanggungjawab bagi kegagalan bangunan teragih pada berbagai pihak.

Keberkesanan atur cara ini bergantung kepada reka bentuk serta lukisan-lukisan yang telah lengkap semasa menender dan penggunaan borang-borang perjanjian yang difahami kerana tidak realistik untuk meminta kontraktor menyebut jumlah harga pukal bagi kerja-kerja yang belum dapat dipasti dengan tepat atau yang kompleks dan berinovatif. Walau bagaimanapun, atur cara kontrak tradisional ini telah lama digunakan dan telah menjayakan berbagai projek-projek bangunan dan kejuruteraan sivil.

Antara kekurangan yang biasa diperkatakan : kemahiran kontraktor tidak dapat digunakan pada peringkat yang lebih awal atau dengan lebih berminat menyediakan reka bentuk dari mengurus projek.